资料简介
锦江花城房产市场分析
——成都锦城房地产开发有限公司目录
• 一、成都房地产市场总体态势
• 二、锦江花城SWOT分析
• 三、竞争态势分析
• 四、锦江花城目标消费群分析一、成都房地产市场总体态势
今年下半年，成都楼市呈现明显的供需两旺的态势。各项
指标表明，新一轮的房地产快速发展时期已经到来。成都市区
与郊区的大融合，进一步推进了郊区盘的发展；成都北抑南拓
的市政规划、锦江区目前的房地产发展态势，都表明了龙泉驿
版块不久将成为成都楼市的新亮点。1.成都房地产市场需求平稳增长，新上市量经过短暂的平寂
之后也迅速恢复，新一轮房地产快速发展时期已经开始。
从供求关系来看：成都楼市需求平稳，供需矛盾进一步缓和，但下半年楼
市呈现出明显的急速上升 情况，表现出供需两旺的趋势。
去年到今年上半年，开发商显然是在蓄势待发，新开发面积连续下降15%多，但需求量在福利分房透支效应和挤压效应的双重作用下，
依然强劲，保持了8%左右的增长，势头较好。
在地铁、撤市设区等多种利好消息的刺激下，市区下半年头三个月的住宅上市量就比上半年增长了近1.4倍，交易量增长了1.1倍，楼市
呈现出明显的供求两旺的态势。承继国庆期间的火热情况，保守估计今年全年的新上市量和成交量可分别达到550万和500万平方米。从开发投资情况看：各项指标同比均有较快幅度的增长，
成都房地产新一轮快速发展的势头已初露倪端。
2006年成都商品房新开工面积比2005年下降了15.2%，商品房施工面积仅略增了0.5%，而今年1-9月，无论是开发投资额、施工面积
和新开发项目都比去年同期有了非常大的增长，又一轮的房地产发展快速启动了。
住宅新项目的开发以40%的速度增长，根据房地产的开发周期，在今后3--5年的时间，将会形成一个住宅的集中供应高峰期，新一轮
楼市的竞争将会更激烈，因此，目前进入开发阶段的楼盘，一定要有相当的前瞻性和前卫性。2、价格走势呈现明显的两极分化：高层在动荡中走低，多
层则缓慢回升；城内盘或低价推出，或降价促销；城郊盘在
优质盘带动下，价格步步攀高。
高层与多层价格趋势对比
与去年同期相比，上半年高层价格下跌幅度大于多层，高层下降7.04%，多层下降6.15%；与第一季度相比，第二季度多层住宅的均价小
幅回升1.39%，高层住宅均价下降2.43%；八月与七月相比，高层下跌3.4%，多层则上升了1.9%。郊区盘主要为多层，它们在价格上攀扬
带动整体多层所致。城内盘与城郊盘价格的对比
城内盘从高档豪宅到普通小区，平价出街较为平常。
锦江新城新推的新城海滨花园10楼以下的不到6500元就
可买到，东方明珠均价为6500左右，比先出道的“前辈”低了不
少；一向以高姿态出现的锦城花园国庆期间也给出了惊喜价，原
来均价一直在9000-10000左右，现在则降为8700元/M2。较低
档的物业，即使是地铁概念盘如绿茵翠庭、富景花园也都在4000
元以下，国庆期间异常火爆的第二个金碧花园，带豪华装修均价
仍然在3600元左右。
郊区盘在景观、空气上的优势日益显现，价格节节攀升。
白云高尔夫由刚推盘时的2700元的均价，上升到目前的
3900元--4100元左右；龙泉驿的丽江花园、听涛居和奥林匹克
花园，在撤市设区和地铁利好消息宣布不久，价格马上上调了3%
--5%不等的幅度，几乎每一次推新盘，价格就会有或多或少的上
扬。在交通及生活配套日益完善的情况下，郊区的优质大盘价格
仍存在一定的上升空间。二、锦江花城SWOT分析优势罕见的园
林景观
酒店式服
务，真正
家居享受
独特的水
景资源
强强联合
共造高尚
质素
规模优势
独特的区
位优势劣势
噪音干扰问题：
由于紧贴华南快
速干线的出口，
可能引起消费者
对过路汽车噪音
的担心。
无品牌知名度：
在众多强势品牌
的围攻下，在品
牌上会表现出较
大的劣势。
配套不足障碍：
三圣乡附近生活
配套设施尚待完
善；尤其是交通
问题成为消费者
最关心的因素。
消费者认同程度
低：目前市场对
南村版块的认同
程度较低，短期
内可能仍缺乏足
够的信心。威胁
幸福梅林
版块名牌
楼盘的拦
截效应
市区某些楼盘与
锦江花城在景观、
特色及价格方面
具有可比性，它
们对周边消费者
有近水楼台效应
盘景山以清新的
空气、浓郁的山
林取胜，其休闲
特色不言自喻，
在概念上有近似
的竞争力郊区化的居住趋势：
远离都市的喧嚣是一
种正在兴起的潮流，
郊区楼盘正面临着良
好的发展契机。
消费需求的变化：成
都居民的居住需求已
从基本的安居——希
望优美的居住环境，
发展为追求完全放松、
休闲惬意的生活方式，
突出环保、休闲等主
题能迎合市场的主导
需求。
机会三、竞争态势分析1、版块竞争分析。
江南
版块
双楠
版块
西门
版块
龙泉
版块
琴台
版块
双流
版块２、可能构成竞争的楼盘分析。
较高素质
的楼盘：
满足相当
部分的消
费者对生
活品质的
要求。
价格具有
可比性的
楼盘：
价格在锦
江花城定
价之上，
但差距不
会太大。
风景盘：
满足消费
者对住宅
环境的要
求，它们
在环境方
面有着独
特的优势。
同在龙泉
地块的楼
盘：
具有相同
的时空、
环境及生
活质量的
消费预期。四、锦绣天河目标消费群分析
目标消费群体主要是根据一手市场调查资料、在与主要竞
争楼盘相区隔中挖掘出来的。
我们认为对龙泉版块有较高的认同、同时又具有一定消费
能力的人群，才是我们的最终目标消费群集合。因此，在调查
中，我们重点分析了有意向购买龙泉的消费者，及目标价位在
4000元以上的群体，并进行了交叉分析，这样可以剔出掉因寻
找低价位楼盘而看上郊区盘的部分，从而找出寻求真正的居住
家园而主动走向郊区化的一类。1.目标消费群人文特征分析。
（1）、年龄特征
（2）、学历特征
（3）、职业状况
（4）、家庭收入状况
（5）、家庭人口结构特征
（6）、成长背景
（7）、业余爱好
（8）、购房动机
（9）、目前日常乘车习惯2.消费者的总体选择倾向。
（1）、对于版块的偏好选择
（2）、消费者较为认可的主要楼盘分析
（3）、对楼盘主要特点或风格的偏好
（4）、对龙泉版块及其代表楼盘的认识3.目标群购楼心理及习惯。
（1）、消费者将要购买的住房类型
（2）、消费者希望的住房价格和购房面积
（3）、消费者希望的住房价格和购房面积
（4）、消费者对交楼标准的要求
（5）、消费者对智能化的要求
（6）、影响目标消费者购房的因素分析
（7）、目标消费者购房决策过程
（8）、消费者对小区配套的要求总结
• 5000元左右的房价，70-150M2面积，精致、人
性化的装修，全面而适度、超前的智能化配套的
高质素小区，是消费者最为青睐的。综合考虑楼
盘的性价比是消费者选择某个版块及楼盘的一个
重要因素。
• 郊区化的居住潮流为龙泉版块的崛起提供了发展
契机，锦江花城的诸多卖点和较高的综合质素，
刚好符合人们心目中理想家园形象，赋予我们楼
盘一个什么样的性格特征，以满足人们对人性化、
家本位居住模式的渴求，引起他们的共鸣，是我
们在推广中将要着重解决的课题。
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